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                  【純干貨】2018版最新非加拿大居民在溫哥華買賣、出租物業的稅務問題

                  2018-03-10    溫房網    點擊量:3555

                   

                  近日,《2017年度胡潤海外置業投資回報指數》將溫哥華評為中國人海外置業投資回報率最高的城市。而前不久居外網發布的最新調查報告也顯示,2017年加拿大為中國投資者在海外購置地產的第三大熱門國家,僅次于美國和澳大利亞。

                   

                  至于為什么加拿大這么有吸引力,請參考溫房網推送的舊文《99%的人都不知道,海外買家稅難當中國購房者熱情,只是因為這個》。

                   

                  這里小編重點要說的是非加拿大居民個人在溫哥華買賣物業,或者是將物業出租的稅務問題。因為房屋交易要交稅,投資獲利也要交稅,加拿大的稅務是主動申報的。事先了解這些稅務問題,不僅可以在買賣房產時少走彎路,還可避免不必要的麻煩。

                   

                  先來說說非加拿大居民個人在溫哥華購買住宅該繳納哪些稅。

                   

                  最基本的——物業交易稅PTT

                   

                  這個稅項適用于所有的房地產交易。也就是說任何人在購買或得到一個物業并向產權登記辦公室(Land Title Office)申請變更業主時都要繳納,不論這個房子是新房還是二手房。

                   

                  在物業買賣中,大部分人碰到的都是因“物業所有權的轉移”而需繳納物業轉移稅,即Property Transfer Tax(PTT)。

                   

                  BC省,PTT的計算是分段計算的: 

                  房屋成交價的前20萬,稅率為1%; 

                  20萬~200萬(含)部分,稅率2%; 

                  200萬~300萬(含)的部分,稅率3%;

                  300萬以上部分,稅率5%

                   

                  舉例來說, 

                  如果一套房子的成交價為80萬,那么應該繳納的PTT為: 

                  200000×1%+600000×2%=14000元 

                  如果一套房子的成交價為250萬,那么應繳納的PTT為: 

                  200000×1%+1800000×2%+500000×3%=53000元

                  如果一套房子的成交價為400萬,那么應繳納的PTT為:

                  200000×1%+1800000×2%+1000000×3%+1000000×5%=118000元

                   

                   

                  個別附加稅項——新房購置消費稅GST

                   

                  除了前面所說的物業轉移稅PTT, 在BC省,對于購買新建的房屋或是推倒重建的房屋要征收消費稅GST(Goods and services Tax),特別在意要買百分百新房的買家就要額外支付這一項稅賦。

                   


                  目前BC省新房購置消費稅GST是房屋交易價格的5%。

                   

                  海外買家稅(Additional Property Transfer Tax)


                  2016年夏天BC省在大溫區域局轄區(Greater Vancouver Regional District)推出了針對海外買家的15%附加房地產交易稅(Additional Property Transfer Tax)。2018年2月21日起,又將該附加PTT提高至20%,并將實施地區擴大至省府區域局轄區(Capital Regional District)、菲沙河谷區域局轄區(Fraser Valley Regional District 、中央奧肯那根區域局轄區(Regional District of Central Okanagan)以及納奈莫區域局轄區(Regional District of Nanaimo) ,一共是五個區域局轄區。凡是在這些地區購買房地產的海外投資客或海外公司,都要額外繳納成交金額的20%作為稅金。

                   


                  哪些人士可以豁免和退稅,請查閱溫房網的歷史文章《BC省15%海外買家稅如何豁免退稅》。唯一的變化是現在的海外買家需要交20%的額外交易稅了,到時候退的也是20%。

                   

                  最后再總結一下,海外買家在大溫地區買房子交稅要分兩種情況:      


                  買二手房:交物業交易稅PTT+海外買家稅; 

                  買新房:交物業交易稅PTT+銷售稅GST+海外買家稅。

                   

                  如前所述,房屋交易稅金額的多少由房屋的成交價決定,投資者在考慮購房預算時,要把相關稅金也考慮在內。

                   

                   

                  非加拿大居民個人出售房子的稅務問題

                   

                  按照加拿大的法律,非加拿大居民在在加拿大境內取得的收入需要交稅。如果售出房產獲利,不管是自住還是投資,房產增值部分都要交個人所得稅。


                  非居民個人出售房屋中需要繳納的稅款,一般來說房產交易律師會幫賣家處理好。即使如此,賣家還是有必要搞清楚整個交易過程中的稅款繳付流程,以及應該收到的憑證Certificate of Compliance)。

                  根據加拿大稅務局的規定,賣家必需在房產過戶日的10天之內,向稅務局提交T2062表,同時要繳付稅款,為賣房所得凈增值部分的25%。晚交就有25元/日的遲交罰款,罰款最低100元,最高2500元。


                   


                  至于賣房的凈增值部分怎么算,并不是簡單的賣出價減去買入價,當初買房所交的稅是可以算在成本中的,還有一些其他費用也可算在成本里,最好咨詢一下稅務會計師。房產律師也應該會提供專業意見。

                   

                  稅務局收到賣家的T2062表和稅款之后,會簽發憑證(Certificate),即T2068表。


                  一般來說,非居民賣家即使已經向稅務局繳納了房產增值部分的稅款,還要在這個稅務年度向稅務局提交個人所得稅申報表(income tax  return)。比如說,某非居民在2017年賣了房子 ,賣房的時候已經提交了T2062表,也收到了T2068表,但在2018年4月30日之前,還是要再向稅務局申報個人所得稅。

                   

                  非加拿大居民出租房子的稅務事項

                   

                  非加拿大居民的房子出租所產生的收入,相關的稅項屬于非居民的第8類稅(Part XIII tax),稅率為25%。

                   



                  總體來說,非居民房租收入繳稅的方式有兩種,一種是按毛收入(即從房客那里收到的房租的數額)的25%繳稅,另一種是按凈收入(收到的房租減去出租房子所花的成本)的25%繳稅。

                   

                  如果按毛收入的25%繳稅,通常由房客或物業管理經紀人向稅務局代扣代繳,而且必須在所付房租的這個月的下一個月的15號之前交到稅務局。比如說3月的房租稅金,必須在4月15日之前交到稅務局。

                   

                  每年,房客或者物業管理經紀人必須向房東提供一式兩份的NR4表,即Statement of Amounts Paid or Credited to Non-Residents of Canada表,以表明這一年房東收到的房租金額以及代扣代繳的非居民納稅金額。而且,房客或經紀人還需向稅務局遞交NR4 Sum Return 表格。


                  舉個例子:王小二是非加拿大稅務居民,在加拿大的出租房每月有租金收入3000元。稅務局要求老王每月從租金中拿出25% 交納預留稅。3000×25% = 750。 老王如果選擇這種納稅方式,每月交納750,一年交 750×12 = 16500 就是老王最后的稅款。老王如若不交,CRA有權利向該出租房的代管人或租客追討老王拖欠的稅款。

                   

                   

                  如果按凈收入的25% 繳稅,一般來說非加拿大居民房東先要指定一位加拿大居民為自己的代理人,房東和代理人每年要一起向稅務局提交NR6表,事先讓稅務局批準按照凈收入繳稅。提交NR6表的時間必須是每年的1月1日之前,也就是說上一年就要為下一年作準備;或者是第一次交房租日之前。


                  稅務局批準之后,代理人就需要每月向稅務局上繳租金凈收入的25%,繳款日期 也是下一個月的15號之前。之后,房東每年還必須向稅務局提交T1159表申報,申報上年度的租金收入,截至日期是6月30日。如果有多套房子同時出租,收入要一起申報。


                  舉個例子,還是王小二,每月租金收入為$3000元,出租房產生的各種費用假設每月$1000元,那么凈房租收入(net rental income) 就是$2000。 其代理人同樣有義務按時向CRA上交 net rental income 的25%作為預留稅款,即每月$500。到了來年,王小二還要向稅務局提交T1159表報稅。


                  總之加拿大的稅務系統比較復雜,如果海外投資客覺得比較麻煩,可以請專業的會計師代為處理。

                   


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