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                  房地产泡沫? 富人可不这么看!揭秘高净值人士在大温房地产运作模式

                  2017-03-24    温房网    点击量:384

                  高净值人士是买家、卖?#19968;?#26159;房产持有人?

                  现在加?#20040;?#20027;要城市的房地产市场价格明显高于历史平均水平,被认为存在?#29616;?#27873;沫,现在如果你手上拥有房产,卖房显?#27426;?#20320;有利,但是如果你已经足够富有,这是一个正确的时机吗?

                  其实,加?#20040;?#39640;净值人士的角色显然要复?#25317;?#22810;,他们究竟是买家、卖?#19968;?#26159;房产持有人?#30475;?#26696;似乎全部都是。

                  HighView金融集团(Oakville,Ont)的副总裁Dan Hallett透露,他认?#37117;?#20301;曾经在加?#20040;?#21508;处拥有个人房产并已退出多年的投资者。这些客户的情况都是独一无二?#27169;?#27599;个人在房地产市场的运作手法各有招数。

                  例如卖家部分来说吧,其中一位女客户出售了位于大多地区拥有几十年的物业,只是为求简化私人事务(这个肯定是一位房姐)。而其他一些年轻的进场投资者,则是因为拥有大量可支配收入,对股票市场的不确定性充满犹豫,于是把?#24335;?#36716;投到租赁房地产上来。他们的选择是,避开大多伦多房地产热区,转而在二级和三级市场上购入大多伦多边缘地区的房产。


                  富人总是能另辟蹊径

                  经验丰富的房地产投资者和作者Don Campbell,他也是一位房地产投资网络的创始人,他最近发现高净值投资者所关注的焦点正在转移。

                  他指出,10年前市场提供了一个高杠杆和资?#31350;?#36895;增长的好时机,这受到投资人的追捧,他们的资本创收模式是“追求产量?#20445;?#25237;资机会遍布热门股票和房地产市场,这也是一种流行的投资致富的方式。

                  据Campbell的观察,就房地产市场而言,现在许多高净值房地产投资者已经把?#24335;?#36716;移到人口增长、但是房源供应相对不足的多户型房产,而不是在人头涌动的独立屋市场上与人争夺房源,这种做法在为他们提供高回报的同?#20445;?#20063;更加方便进行管理。

                  作为一个额外的?#20040;?#26159;,这个策略使高净值投资者介入的时机与市场的周期性热点错开来,换句话说,他们挑选的是一个冷门,在市场低位的时候进场

                  这才是真正聪明人的做法,如果一个房地产市场已经很热,找不到合理的?#25214;?#29575;,正如我们现在所看到的多伦多市场,虽然已经开始减速或下降,但是房价仍然炽热,因此那些需要住房的人们势必被赶到租赁市场上,需求推动价格,租金上涨几乎没?#34892;?#24565;,这些抢先一步的投资者于是提前踩在了下一波市场热点上。

                  租金节节攀升,公寓成了印钞机

                  Campbell还列举了维多利亚,温哥华?#25237;?#20262;多等城市出租物业的“令人难以置信的低空置率?#20445;?#20294;是人们仍在迁入,只是无力购买。言下之意,那些提前掌握可出租房源的人,岂不是赚翻了?

                  事实也的确如此,据温房前一阵子刚做的专题报道就指出,温哥华两?#32536;?#20301;公寓3月份平均租金保持全加最高,为3,130元,其次是多伦多的2,160元,一房单位为1,900元。

                  PadMapper的数据分析师Chrystal Chen表示,温哥华因为租房方面的需求旺盛,供应不足,租金价格仍将继续平稳上升的态势。不少千禧一代的年轻人被温哥华这座现代化的城市所吸引,他们向往这里所提供的就业机会和良好的城市设施,但是初来乍到,都是先从租房开始,无形当中就增加了需求。

                  另外,由于独立屋所能容纳的人数有限,多户型房屋供应不足,也推动租金上涨。在新的供应还没能跟上需求的步伐之前,这个市场的房租仍会继续上扬。


                  ?#36816;?#35859;的峰顶有免疫力

                  另一位投资顾问Ludovic Siouffi提醒投资人,他对对房地产的建议是,要有足够的耐心。他指出,富有和/或更复杂的投资者都理解,任何市场?#21152;?#36215;伏,无论是房地产或股票投资组合都是如此,他们通常对峰顶有免疫力,不会受到冲动情绪的影响而贸然卖出

                  多年以来,温哥华毫无疑问是整个加?#20040;?#25151;地产市场最热门的地区,部分原因是受到外国投资者涌入的影响。卑诗省府旨在冷却市场的外国买家税,其实并没能在多大程度上撼动大多数富有投资者的策略,什么意思呢?#31354;?#27491;理智的投资人是因为看好这个市场才入场?#27169;?#19968;时的波动根本不会吓退他们。

                  这位基金经理指出,现在这里的房价的确昂贵,但是5年前它也被认为不便宜,再往前推个5年,也依然是昂贵!但是情况如何?投资人还是不停地在进货,手中所掌握财产的份量也变得越来越厚实,但他们还是买,?#34903;?#36234;买。


                  不把鸡蛋放在同一个篮子里

                  当然,这并不意味着富裕的投资者不?#25954;?#20174;财产表单中拿出一部分利润,Siouffi在最近一次与客户的交谈中得知,这位拥有10个物业的客户,就打算出售其中的一处,把这部分?#25214;?#25237;放到股票市场中。

                  富人也难免有“坠入爱?#21360;?#29305;别偏好某一类资产者,特别是,对那些让他们赚到了第一桶金的房地产。Siouffi承认自己的父母就是属于硬资产投资者,他们已经六十岁多岁了,正是伴随房地产起飞的那一代人,因此,不管儿子怎么规劝,他们就是爱死了房地产。

                  Siouffi还指出,?#34892;?#25151;地产投资者其实是低估了业主的成本,例如超越房地产资产的初始购买价格,包括法律和行政费用,税收和保养,以及?#22868;?#21644;精力方面的代价。

                  而成本不一定是透明?#27169;?#26080;论是投资组合、共同基金还是股票和债券均是如此,普通人往往算不过来,这也是富人背后?#21152;?#19968;支资产管理团队的原因吧。

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