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                  房地產泡沫? 富人可不這么看!揭秘高凈值人士在大溫房地產運作模式

                  2017-03-24    溫房網    點擊量:7359

                  高凈值人士是買家、賣家還是房產持有人?

                  現在加拿大主要城市的房地產市場價格明顯高于歷史平均水平,被認為存在嚴重泡沫,現在如果你手上擁有房產,賣房顯然對你有利,但是如果你已經足夠富有,這是一個正確的時機嗎?

                  其實,加拿大高凈值人士的角色顯然要復雜得多,他們究竟是買家、賣家還是房產持有人?答案似乎全部都是。

                  HighView金融集團(Oakville,Ont)的副總裁Dan Hallett透露,他認識幾位曾經在加拿大各處擁有個人房產并已退出多年的投資者。這些客戶的情況都是獨一無二的,每個人在房地產市場的運作手法各有招數。

                  例如賣家部分來說吧,其中一位女客戶出售了位于大多地區擁有幾十年的物業,只是為求簡化私人事務(這個肯定是一位房姐)。而其他一些年輕的進場投資者,則是因為擁有大量可支配收入,對股票市場的不確定性充滿猶豫,于是把資金轉投到租賃房地產上來。他們的選擇是,避開大多倫多房地產熱區,轉而在二級和三級市場上購入大多倫多邊緣地區的房產。


                  富人總是能另辟蹊徑

                  經驗豐富的房地產投資者和作者Don Campbell,他也是一位房地產投資網絡的創始人,他最近發現高凈值投資者所關注的焦點正在轉移。

                  他指出,10年前市場提供了一個高杠桿和資本快速增長的好時機,這受到投資人的追捧,他們的資本創收模式是“追求產量”,投資機會遍布熱門股票和房地產市場,這也是一種流行的投資致富的方式。

                  據Campbell的觀察,就房地產市場而言,現在許多高凈值房地產投資者已經把資金轉移到人口增長、但是房源供應相對不足的多戶型房產,而不是在人頭涌動的獨立屋市場上與人爭奪房源,這種做法在為他們提供高回報的同時,也更加方便進行管理。

                  作為一個額外的好處是,這個策略使高凈值投資者介入的時機與市場的周期性熱點錯開來,換句話說,他們挑選的是一個冷門,在市場低位的時候進場

                  這才是真正聰明人的做法,如果一個房地產市場已經很熱,找不到合理的收益率,正如我們現在所看到的多倫多市場,雖然已經開始減速或下降,但是房價仍然熾熱,因此那些需要住房的人們勢必被趕到租賃市場上,需求推動價格,租金上漲幾乎沒有懸念,這些搶先一步的投資者于是提前踩在了下一波市場熱點上。

                  租金節節攀升,公寓成了印鈔機

                  Campbell還列舉了維多利亞,溫哥華和多倫多等城市出租物業的“令人難以置信的低空置率”,但是人們仍在遷入,只是無力購買。言下之意,那些提前掌握可出租房源的人,豈不是賺翻了?

                  事實也的確如此,據溫房前一陣子剛做的專題報道就指出,溫哥華兩臥單位公寓3月份平均租金保持全加最高,為3,130元,其次是多倫多的2,160元,一房單位為1,900元。

                  PadMapper的數據分析師Chrystal Chen表示,溫哥華因為租房方面的需求旺盛,供應不足,租金價格仍將繼續平穩上升的態勢。不少千禧一代的年輕人被溫哥華這座現代化的城市所吸引,他們向往這里所提供的就業機會和良好的城市設施,但是初來乍到,都是先從租房開始,無形當中就增加了需求。

                  另外,由于獨立屋所能容納的人數有限,多戶型房屋供應不足,也推動租金上漲。在新的供應還沒能跟上需求的步伐之前,這個市場的房租仍會繼續上揚。


                  對所謂的峰頂有免疫力

                  另一位投資顧問Ludovic Siouffi提醒投資人,他對對房地產的建議是,要有足夠的耐心。他指出,富有和/或更復雜的投資者都理解,任何市場都有起伏,無論是房地產或股票投資組合都是如此,他們通常對峰頂有免疫力,不會受到沖動情緒的影響而貿然賣出

                  多年以來,溫哥華毫無疑問是整個加拿大房地產市場最熱門的地區,部分原因是受到外國投資者涌入的影響。卑詩省府旨在冷卻市場的外國買家稅,其實并沒能在多大程度上撼動大多數富有投資者的策略,什么意思呢?真正理智的投資人是因為看好這個市場才入場的,一時的波動根本不會嚇退他們。

                  這位基金經理指出,現在這里的房價的確昂貴,但是5年前它也被認為不便宜,再往前推個5年,也依然是昂貴!但是情況如何?投資人還是不停地在進貨,手中所掌握財產的份量也變得越來越厚實,但他們還是買,越重越買。


                  不把雞蛋放在同一個籃子里

                  當然,這并不意味著富裕的投資者不愿意從財產表單中拿出一部分利潤,Siouffi在最近一次與客戶的交談中得知,這位擁有10個物業的客戶,就打算出售其中的一處,把這部分收益投放到股票市場中。

                  富人也難免有“墜入愛河”特別偏好某一類資產者,特別是,對那些讓他們賺到了第一桶金的房地產。Siouffi承認自己的父母就是屬于硬資產投資者,他們已經六十歲多歲了,正是伴隨房地產起飛的那一代人,因此,不管兒子怎么規勸,他們就是愛死了房地產。

                  Siouffi還指出,有些房地產投資者其實是低估了業主的成本,例如超越房地產資產的初始購買價格,包括法律和行政費用,稅收和保養,以及時間和精力方面的代價。

                  而成本不一定是透明的,無論是投資組合、共同基金還是股票和債券均是如此,普通人往往算不過來,這也是富人背后都有一支資產管理團隊的原因吧。

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